13 Jan

La question du foncier viticole: encore des affaires à Bordeaux mais aussi des prix à l’hectare prohibitifs pour certaines appellations

Côté Châteaux vous propose un dossier sur le foncier viticole. Si certaines appellations restent accessibles (Bordeaux, Entre-Deux-Mers, Bourg, Blaye et les Côtes), d’autres s’envolent (Saint-Estèphe, Margaux, Pauillac et Saint-Emilion-Pomerol). C’est aussi le prochain rendez-vous vigne et vin sur France 3 Aquitaine. Gros plan sur Fronsac, les chiffres de la Safer et la question de la transmission.

Damien Landouar, président du syndicat de Fronsac et Canon Fronsac © JPS

Sur ces 5 dernières années, Fronsac a repris ses lettres de noblesse… L’hectare en 2019 se vendait de 30 000 à 60 000 € et de 80 000 € à 130 000 €pour Canon-Fronsac. Un terroir argilo-calcaire où 3 propriétés se sont envolées récemment depuis 2013 : Gaby s’est vendu 13 millions d’euros, la Rivière 35 millions et la Dauphine plusieurs millions aussi, le prix n’a pas été révélé…

« Nous, pour ce qui est de Gaby par exemple au niveau du prix à l’hectare, on était à 500 000-550 000 euros l’hectare, chargé, comprenant le bâti le château, les chais, l’équipement, enfin tout ce qui fait que cela fonctionne« , commente Damien Landouar directeur de château Gaby mais aussi président de l’appellation.Le château Gaby a été racheté en 2016 par l’entrepreneur américain Tom Sullivan.

Fronsac reprend ses lettres de noblesse, on a un paysage exceptionnel et la qualité des vins est reconnue » Damien Landouar président du Conseil des Vins de Fronsac.

Le château La Dauphine s’est vendu en 2015, le prix n’a pas été communiqué © JPS

A ce niveau de prix, ce sont des étrangers ou de grandes familles françaises qui sont sur les rangs. Après la famille Halley de Carrefour Promodès, c’est la famille Labrune qui a racheté la Dauphine en 2015.

Stéphanie Barousse, directrice du château La Dauphine © JPS

« Si je prends l’exemple de la famille Labrune, ils ont aujourd’hui une holding qui est à Paris, leur coeur de métier ce sont des logiciels médicaux, pharmaceutiques mais également des logiciels de paie et ils ont également investi dans des tas de domaines » confie Stéphanie Barousse directrice du château La Dauphine.

Le château de la Rivière fait partie des plus de 150 châteaux du bordelais acheté par des Chinois. La propriétaire aujourd’hui est Madame Lau, la veuve de Lam Kok, disparu tragiquement dans l’accident d’hélicoptère avec l’ancien propriétaire James Grégoire. C’est une famille chinoise qui a fait fortune dans le thé de Pu’Er et les hôtels.

Xavier Buffo, directeur général du château de la Rivière © JPS

« Il y a un pouvoir d’achat oui, mais d’autres investisseurs étrangers en ont aussi, Fronsac est attractif par la beauté de ses paysages, on y produit des vins dont la réputation est en train de monter fortement, on a de très beaux terroirs argilo-calcaires », commente Xavier Buffo le directeur du château de la Rivière.

A la Safer, Michel Lachat suit les transactions et l’évolution des prix. Il veille avec cet organisme, notamment par des préemptions, à ce que de jeunes vignerons puissent s’installer. C’est bien sûr davantage possible sur l’Entre-Deux-Mers, le Sauternais, Blaye, Bourg ou en Bordeaux-Bordeaux Supérieur…

Michel Lachat de la Safer © JPS

« Aujourd’hui on trouve des hectares de Bordeaux à 15 000 euros l’hectare, avec un terroir correct et un matériel végétal en bon état, cela peut être une opportunité pour des jeunes qui maîtrisent la commercialisation, après si on a beaucoup plus de moyens, on peut accéder à des appellations plus chères à l’achat, qui en terme de facilité de vente et de prix à la bouteille permettent d’accéder à un niveau un peu plus important », commente Michel Lachat de la Safer.

Pomerol, Saint-Emilion, c’est le 1er groupe et deuxième groupe d’appellations qui se monnayent très bien, ce sont aussi les communales du Médoc avec Pauillac et désormais Margaux qui progresse au niveau des prix… ensuite dans les Graves, il y a Pessac-Léognan en plein développement dont les prix avoisinent les 500 000 et 650000 € l’hectare » Michel Lachat de la Safer.

Car les prix les plus chers aujourd’hui sont à Saint-Emilion-Pomerol où certains hectares peuvent grimper à 3,5 millions d’euros (avec une fourchette à St Emilion qui démarre à 240 000 et jusqu’à 3,7 millions d’euros), Pauillac (entre 1,7 et 2,6 millions d’€) et Margaux (entre 1 et 2,5 millions d’€). A Saint-Estèphe sur un très beau terroir de graves, c’est monté récemment à 900000€ l’hectare

Saint-Emilion, de 240 000 à 3,7 millions d’€ l’hectare © JPS

Se pose alors le problème de la transmission… A Saint-Emilion où la fourchette varie entre 240000 € l’hectare et 3,7 millions, c’est un casse-tête pour certains. On a vu ainsi le château familial Soutard ou encore Yquem (à Sauternes) ne plus rester dans les familles Ligneries ou Lur Saluces et être racheté par des compagnies d’assurance ou le patron d’LVMH.

Ainsi les Vignobles Bardet, 4 propriétés, 55 hectares en Saint-Emilion Grand Cru (Val d’Or, Pontet-Fumet, Franc Le Maine et Du Paradis) sont en pleine transmission avec les 4 enfants.

Thibault Bardet, la transmission en question des 4 châteaux familiaux © JPS

« Il y a une partie des vignes que mon père arrive à nous transmettre, c’est sûr qu’avec les prix de la vigne ça met un peu plus de temps, mais c’est comme la vigne c’est un travail à long terme, » commenteThibault Bardet. « Il existe des solutions maintenant notamment où on se met en société, je ne suis plus vraiment propriétaire des vignes mais je les loue aux sociétés ».

En tout cas, certains prix aujourd’hui sur les meilleurs terroirs de Pauillac, Margaux, Pomerol ou Saint-Emilion ne s’adressent qu’à une élite, à raison de 2,5 à 3,5 millions d’euros l’hectare de vigne…

VOICI LES PRIX EN 2018 AVEC TENDANCES 2019 (source SAFER 33):

  • Bordeaux 16 500 € en moyenne
  • Entre-Deux-Mers 16 500 €
  • les Côtes de Blaye de 17-18 000 à 25 000 ; Bourg de 15-20 000 à 30 000 €
  • Graves de Vayres 17 000 €
  • Fronsac de 30 000 à 60 000 € Canon Fronsac de 90 000 à 120 000€
  • Lussac-Puisseguin 80-90 000 €
  • Satellites Saint-Emilion 120 000-140 000 €
  • Saint-Emilion 240-250 000 à 3,6-3,7 millions d’€ (voire plus)
  • Pomerol de 900 000 à 3,6 millions d’€
  • Côtes de Castillon de 25-30 000 à 50 000€
  • Graves moyenne 32 000€ pouvant monter à 50 000€
  • Pessac-Léognan 650 000€ pouvant atteindre 2,5 millions pour les plus connus
  • Sauternes 30 000€
  • Médoc 55 000€ Haut-Médoc 80 000 €
  • Listrac Moulis 80 000 €
  • Margaux de 1,2-1,3 millions à 2,5 millions €
  • Pauillac de 1,7 à 2,5-2,6 millions €
  • Saint-Estèphe de 200-250 000 à 900 000€, moyenne à 500-550 000€

AILLEURS EN NOUVELLE-AQUITAINE

  • Jurançon 42 000€
  • Madiran 16 000€
  • Bergerac 11 000 € blancs et 8 000 € rouges
  • Monbazillac 17-20 000€
  • Pécharmant 30 000€
  • Tursan 12 000€
  • Buzet 15 000€
  • Duras 11 000€
  • Côtes du Marmandais 10 000€
  • Charente Bons bois 35 000, Borderie 52 000 Grande Champagne 53 000  à 100 000€
  • Sans IG zone Armagnac 10 000€
  • Sans IG Lot-et-Garonne 5000€